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贝壳研究院发布年度市场报告,中国房地产进入全流通时代

弘兴快讯网2024-03-29 05:58:38【综合】8人已围观

简介 走过2018年这一“深度调整”年,房地产发展脉络发生了哪些变化,市场在2019年究竟走向如何? 文/贝壳研究院 2018年以来,房地产市场经历了深刻调整。一方面,市场的变化根植于房地产方向的调整,在 月挽山河:明珠恨

走过2018年这一“深度调整”年,贝壳布年房地产发展脉络发生了哪些变化,研究院市场在2019年究竟走向如何?

文/贝壳研究院

2018年以来,度市地产代月挽山河:明珠恨房地产市场经历了深刻调整。场报一方面,告中国房市场的进入变化根植于房地产方向的调整,在“房住不炒”、全流“租购并举”的贝壳布年核心发展理念下,中国房地产供求格局发生了可喜的研究院变化。另一方面,度市地产代市场的场报深刻调整对房地产企业的影响也持续显现,“土地流拍潮”、告中国房“房企更名潮”、进入“市场促销潮”等接连涌来,全流房地产企业纷纷谋篇布局加快调整舵头。贝壳布年

走过2018年这一“深度调整”年,房地产发展脉络发生了哪些变化,市场在2019年究竟走向如何?在12月27日举办的贝壳思享会上,贝壳研究院《2018年全国房地产市场年度报告》(以下简称《报告》)正式发布,以数据复盘2018年新房、二手、月挽山河:明珠恨租赁三大市场趋势演变,探明2019年市场动向。

解读2018年全国房地产市场报告

2018年中国房地产市场仍处在高位,但基本结束快速增长势头。全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平,下半年市场开始转冷降温。在经历一年多的调控后,预计2019年中国房地产将迎来中温放松政策,新房在供给放量中走向拐点和分化,二手房则有望结束下行态势。

第一部分

2018年的楼市答卷

2018年延续去年的高压状态,部分城市继续加码。今年以来,22个城市加码或开启限购政策,17个城市实行限售政策。在政策修补中,调控压力已经达到顶峰。市场最敏感的房贷利率延续上升趋势,基本达到2015年以来高位。

01.新房增势终止

2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平,同比基本持平。在住房全面商品化后的20年,商品住宅销售达到巨量顶峰,2018年新房GMV达12万亿,同比增加10%,增速回落至20年以来低位。而四季度以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑,销售疲态尽显。

图:全国新房年度销售面积及同比(万方)

数据来源:国家统计局

图:2018年以来全国商品住宅销售面积及当月同比

数据来源:贝壳研究院RealData数据库

02.二手低温运行

2018年全国二手房成交量预计420万套,交易面积3.95亿平,同比持平。在2016年末至今的调控影响下,2018年二手房市场保持2017年以来的低温状态,成交量低于2015-2016年。从重点城市二手房市场年内表现来看,6月以来成交持续回落,11月成交保持在2017年以来低位上。

图:全国二手房成交量(万套)

数据来源:贝壳研究院整理测算

图:重点城市二手房成交月度走势及环比

数据来源:贝壳研究院RealData数据库

在调控持续影响下,重点城市二手房市场降温,预期低迷。2018年客源成交周期同比全面延长,调价中涨价次数占比全线回落,买卖双方市场预期同比走弱。

第二部分

2019的楼市前景

政策预测:中温放松

在经历一年多的调控后,房地产市场前期升温的势头有所减缓,今年下半年不少重点城市进入下降区间,一些城市的市场陷入低迷,居民杠杆快速增加的势头得到初步遏制。但今天房地产调控政策面临的约束今非昔比,不仅有经济下行的压力,还有债务压力。资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。

因此2019年的政策面更大可能性是中温放松,预计明年的主要政策调整会有三点:

第一,调控主体由中央转向地方。2017年中央经济工作会议就提出要明确中央与地方的事权,今年明确提出,城市地方政府是调控的主体,中央分类指导。调控主体的转变是因城施策原则的延续和落地,地方政府针对本地房地产市场的发展阶段和特定问题,发挥能动性,制定出适合本地发展的对策,更加有助于精准调控,科学调控。

第二,调控方式由调控交易转向调控供给结构。历史证明,调控市场交易往往是影响需求释放的节奏,通常是延缓或刺激需求释放,尽管短期内可以实现政策目标,但会明显打乱市场供需结构,抑制市场调节机制,引发其他问题。调节交易并没有改变市场供给结构,并不能从根本上改变住房短缺或结构错配的问题。

今后政策会减少对交易环节的行政管制,限价、限售乃至限购政策可能会根据不同城市的情况作相应调整。

第三,政府职能回归到住房保障。经济下行对流动人群、低收入人群的冲击最大,住房保障更加重要。过去政府主要精力侧重于住房市场的管理,今后可能从住房供给和住房保障方面进一步发力,比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量土地资源,为住房保障提供更多的财政支持等。

市场预测:新房放量,二手触底

01.新房放量

2017年以来全国土地交易增多,新房新开工、在建和待售面积都达到较高的位置。北京、上海、成都、南京、武汉等城市新房供应数量都比较充裕,导致2018年新房、二手房交易结构向新房偏移。2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市,会对二手房市场造成分流影响。

图:全国商品住宅施工及新开工面积累计同比

数据来源:贝壳研究院RealData数据库

图:2018年北京新房成交占比月度走势

数据来源:贝壳研究院RealData数据库

02.二手触底

随着限制交易政策的松绑,卖一买一的换房需求会更容易释放,明年二手房市场下行的态势有望得到转变。随着下半年来重点城市二手房均价的下跌,购房门槛降低,部分购房者开始入市,11月重点一二线城市新增客源量环比增加9%。外加政策放松的影响,明年二手房市场有望结束继续下行的态势。

图:重点一二线城市新增客源量走势

数据来源:贝壳研究院RealData数据库

03.一线底火与二线压仓

2018年末北京新房及二手房成交已经开始小幅升温,在政策中温放松的预期下,作为房地产底火的一线城市明年市场有望小幅回升,首次置业需求加快进入市场,带动换房改善链条活跃。

图:北京新房及二手住宅成交总套数月度走势

数据来源:贝壳研究院RealData数据库

重点二线城市人口城镇化进程加速,经济增长速度相对稳健,具有较强的抗周期能力。随着户籍制度的进一步改革和购房资质的适度放松,更多的三四线城市居民为了获得更优质的教育资源和就业机会,会优先选择到省会城市购房落户。

年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势。预计随着2019年调控政策的边际改善以及新房供应的增加,2019年二线房地产市场将成为全国房地产市场平稳增长的“压舱石”。

图:重点二线城市新房成交套数走势

数据来源:贝壳研究院RealData数据库

图:重点二线城市二手房成交量走势

数据来源:贝壳研究院RealData数据库

中国房地产市场

进入全流通时代

传统理论理解房地产市场周期时通常只关注新房市场,或者将新房二手房视为同一市场,忽视了不同市场交易逻辑之间的差异,也忽视了不同市场之间的相互影响。

贝壳研究院认为,当前中国房地产市场已经进入了“全流通时代”。所谓全流通是指,新房市场、二手房市场、租赁市场之间不再是孤立分割的关系,而是互生共连的交互关系。三个市场之间交互的方式、时机与动能决定了房地产市场运行的“总体效果”。

贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长 杨现领

在全流通的市场视角下,中国房地产独特、难懂的现象也能够得到很好的解释。全流通框架认为,房地产市场的繁荣取决于、潜在购房者的质量、潜在购房者的转换能力和存量房乘数效应的大小三个方面。例如,潜在购房者的转换能力取决于购房、租赁和非正规市场之间的互动性,只有潜在购房需求能够顺利实现转换,市场繁荣才可持续。

“政策应支持有房的人换房改善,而不是鼓励没房的人加杠杆买房。对于有房的家庭,换房改善是核心需求,他们的支付能力最强,存在进一步加杠杆的空间。”而全流通框架对政策的启示则在于中性的价值观。

杨现领认为,在经济下行周期,稳增长可行的政策选择是鼓励换房需求。但对于无房的年轻人,也不宜再鼓励加杠杆买房,而是应该发展租赁市场,特别是机构化租赁,给他们更多的居住选择。

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