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去库存压力大 中小房企承压

弘兴快讯网2024-03-28 20:44:54【综合】1人已围观

简介  本报见习记者 陈家运报道  在去库存的大背景下,曾被奉为“淘金圣地”的楼市已成为不少中小房企的梦魇。  中央喊出“去库存”,是坚守还是转型?有的人选择趁预期向好而转卖股权撤离,那些曾抱着“淘金”目 报告总统:孩子他爹,找到了

  本报见习记者 陈家运报道

  在去库存的去库大背景下,曾被奉为“淘金圣地”的存压承压楼市已成为不少中小房企的梦魇。

  中央喊出“去库存”,房企报告总统:孩子他爹,找到了是去库坚守还是转型?有的人选择趁预期向好而转卖股权撤离,那些曾抱着“淘金”目的存压承压而来,却被套已久的房企中小房企持有者开始呈现出不同的人生百态。

  在经历了十多年的去库高速发展之后,中国房地产行业已处于由高速增长向平稳发展的存压承压过渡阶段,“盖个楼就能豪挣一笔”的房企时代已一去不返。普遍的去库共识认为,怀着“淘金”愿景的存压承压大部分中小企业将被迫退出市场。

  有专家指出,房企种种迹象表明,去库房地产市场,存压承压特别是房企在中小房地产企业之间将迎来新一轮的整合大潮。

  “淘金者”的梦魇

  “正在跟一些大的房企联系,想赶紧卖掉,还好我项目的位置还不错,得亏了这样,不然我非死在这个项目上不可。”柳强军一边走一边跟记者说。作为山西省太原市典型的报告总统:孩子他爹,找到了小地产商,柳强军曾对楼市寄予厚望,原本经营煤炭生意的他自称是房地产行业的“淘金者”,而今却成为了困兽。

  柳强军是太原市一个已封顶、却大部分还没卖出去的楼盘的开发商。“那几年,太原的房子卖疯了,我的几个哥们都不是做地产的,结果人家拿着钱,找块地就盖楼,楼还没盖一半,就已经卖完了,我觉得太挣钱了。”柳强军告诉《中国产经新闻》记者,看着别人这么挣钱,本来经营煤炭的他,在2013年开始筹集资金,组建团队,并成功地在太原市主城区的一个不错的位置,拍下一个商住两用的地块。

  2014 年中期,柳强军的项目正式开工。然而,柳强军并没有想到,自己怀着“淘金梦”却掉进了悬崖。

  从2014年下半年开始,原本暖意洋洋的太原楼市开始风云突变,进入2015年,太原楼市随着全国房地产市场一起进入了深度调整,销量开始急剧下滑。

  本以为楼盘很快就可以销售完毕的柳强军,如今只能望楼兴叹,而他也成为“库存量过大”数据中的“贡献者”之一。

  由于大部分资金都是借来的,柳强军急于谋求解套。幸运的是,他的项目位置不错,规划的也很好,因此,有几家知名房企对此表示出了兴趣。“希望赶紧卖掉吧,把借人的钱还了,剩余的钱希望能干点别的,赔还是要赔的,但不想那么多了,出来就行。”柳强军说。

  事实上,随着黄金十年的结束,高涨的存量房,成为不少梦想在房地产领域捞一笔的小开发商的梦魇,而柳强军只是他们其中的一个缩影。

  “中小型房企的项目大多集中在三四线城市和部分的二线城市,这样的城市本来的消化能力就差,也没什么抗压能力。”北京市一家金融机构负责人告诉《中国产经新闻》记者,虽然主基调是“去库存”,但对于银行等金融机构来说会更加谨慎。

  而中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,中小房企面临很大的库存压力这是事实。主要原因是基础库存比较大,去化能力动力不足。在这样的情况下,大的企业更进一步地扩张压缩了小房企的生存空间,中小企业的出路只有被兼并、淘汰或者转型。

  去库存新政不是万金油

  有的中小企业急于转型,或寻求并购,或选择死扛。

  记者调查发现,不少中小房地产企业表示,随着中央喊出“去库存”,认为扛过冬天就能“忽闻一夜春风来”。

  对此,顾云昌说,“去库存”新政不可能给中小房企带来什么利好政策,利好政策只能对行业进步有好处,差的中小型房企淘汰的可能性很大。

  “面临很大的挑战,对房地产行业不是坏事,有些企业被大企业兼并了,行业发展会更加健康,我们不可能指望所有的企业都好,优胜劣汰是市场的必然表现。”顾云昌认为,政府也不用救这些中小房企,他们在市场的规律下,该生存的生存,该淘汰的淘汰。

  “这是一种好现象,我们要做的就是尽可能地加快去化的速度,把我们过剩的产能消化掉,此外,我们还是要创造创新,加大供给侧的产品。”顾云昌表示。

  著名房地产分析师财经评论员陈真诚也认为,中小房企解套不能完全寄望于政策。

  “谈这个问题必须跟着市场来。”陈真诚向《中国产经新闻》记者表示,中小房企要么在产品上下功夫,那么从价格上博得优势,不然,只能死扛。

  并购契机或已来临

  不可否认,随着国家将推出系列新政来消化库存,整个房地产市场长期来看毕竟从中获益是必然的。然而,新政不可能惠及每家企业,特别是中小房企,在去库存的压力下,它们该如何应对?

  对此,上述专家表示,未来也只有资金实力雄厚的大型房企才能生存并有更好的发展机会,楼市淘金的时代已经不再复返。

  在中小房企叫苦不迭的同时,知名房企却频传捷报。据最近的数据显示,万科、恒大、中海、绿地、保利、万达[微博]这六大“豪门”前10月业绩已超千亿,齐齐宣告突破千亿大关,比去年整整提前了两个月。

  “知名的房企这几年确实不如前几年的日子好过,但相对中小房企来说,其影响并不算太大。而且去库存系列新政一经出台,首先受到惠及的就是大的房地产企业。”北京凯旋不动产评估有限公司咨询总监李韬在接受《中国产经新闻》记者采访时则表示,目前大多数中小房企都要面对生存困难的问题,而未来,消化库存是一个漫长的过程,也就是说,房地产市场将长期处于“去库存”的状态。

  “大城市或许相对好些,但那些处于三四线城市的中小房企在短期内,或者中长期都不会有明显好转。”在李韬看来,房地产市场,特别是在中小房地产企业之间将迎来新一轮的整合大潮。

  事实上,“大鱼吃小鱼”的房企并购方式早已在一线城市上演。据《经济参考报》报道,近期,先后有上海地产星弘房地产开发有限公司以高达15.1亿元受让80%股权及转让方对上海地产星弘房地产开发有限公司80047.193992万元债权;上海申万置业有限公司以9.18亿元受让100%股权及转让方对上海申万置业有限公司的64186.006000万元人民币债权;港中旅太湖(苏州)置业有限公司以3.66亿元受让100%股权等。

  截至目前,在上海联合产权交易所和北京产权交易所的待售房企股权达到34宗,总权益金额已超过100亿元。其中,北交所受让项目19宗,待售总额46.47亿元,上交所[微博]受让项目15宗,待售总额高达60.34亿元。

  在经历了十年的高速发展之后,中国房地产行业已处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段,盖个楼就能豪挣一笔的时代已经一去不返。在上述专家看来,中小型的房企或者只是想进来“淘金”的企业,都将被迫退出市场。

  “我觉得现在是被收购的最好时期,所以趁着楼市预期开始向好,可以卖一个相对理想的价格。”柳强军则认为,一些中小房企的楼盘被困了一年多,目前应该是寻求并购或出让股权来解套的理想契机。

  据柳强军了解,很多中小开发商基本上是在2012年、2013年高位时拿的地,几年下来资金压力非常大。所以现在寻求大型房企卖地与股权合作的非常多。

  而顾云昌也认为,楼市深度调整,中小房企退出房地产或被收购是正常现象。“好的企业强的企业会脱颖而出,越来越强越来越大,而那些没品牌的,运作能力差的,资金实力差的企业将被淘汰,这样下来就会使好的企业产品品质更好。我们过去是好坏都赚钱,这种市场其实不是一种好市场。”顾云昌表示。



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